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Lorsque les propriétaires en copropriété envisagent d'agrandir leur espace de vie à travers des travaux, il est primordial de se familiariser avec les obligations légales qui s'appliquent. Malheureusement, de nombreux propriétaires font l'erreur de se lancer dans des travaux dans leurs appartements sans tenir compte de ces obligations.

Pour entreprendre des travaux majeurs en copropriété, il est impératif de soumettre une demande de permis de construire à la mairie, d'obtenir l'approbation de la copropriété et de consulter les documents notariés tels que le règlement de copropriété ou l'état descriptif de division afin de comprendre les règles applicables.

Dans cet article, notre agence immobilière à Rennes met à votre disposition son expertise pour vous accompagner dans vos travaux en copropriété et garantir le respect des règles et obligations légales.

Copropriété et travaux d'agrandissement : les règles à respecter

Les copropriétaires expriment souvent le désir d'agrandir leur espace de vie, mais ils commettent fréquemment l'erreur de réaliser des travaux dans leurs propriétés privées sans prendre en compte leurs obligations. Ces travaux incluent souvent : 

• La construction d'une véranda, 
• La création d'une mezzanine, 
• L’aménagement des combles, 
• L’ajout d'un étage supplémentaire, etc.

Il est important de commencer par déposer une demande de permis de construire auprès de la mairie lorsque l'on souhaite agrandir la surface habitable. Malheureusement, beaucoup de personnes oublient de solliciter l'autorisation de la copropriété. Pourtant, le non-respect de cette autorisation peut entraîner des conséquences judiciaires.

En copropriété, il est essentiel de vérifier les termes des documents notariés tels que le règlement de copropriété ou l'état descriptif de division. À moins qu'il n'y ait des contradictions, le sol est considéré comme une partie commune, que l'immeuble soit constitué de plusieurs étages ou de pavillons de plain-pied. Cette règle découle de l'article 3 de la loi du 10 juillet 1965.

Le droit de construire est donc lié à la partie commune qu'est le sol ou le terrain de la copropriété. Ainsi, toute création d'une unité, qu'elle soit destinée à un usage commun ou privé, est considérée comme un acte de disposition vis-à-vis de la copropriété et nécessite une autorisation de l'assemblée générale.

Par ailleurs, le droit de construire découle également de cette règle et comprend le droit de surélever, d'édifier et de creuser.

Construire ou surélever en copropriété : les démarches clés pour réaliser votre projet

Pour entreprendre la construction, la surélévation ou l'affouillement d'un lot privatif en copropriété, le copropriétaire doit suivre plusieurs étapes :

• Faire voter une résolution lors de l'assemblée générale pour la création d'un lot transitoire lié au droit d'utilisation de la surface de plancher, qui est considérée comme une partie commune.
• Obtenir l'approbation détaillée du projet de travaux qui affecte les parties communes, en particulier s'il a un impact sur l'aspect extérieur de l'immeuble.
• Faire approuver le projet de modification des quotes-parts de copropriété et des charges résultant des travaux.
• Obtenir l'approbation du projet de cession du lot transitoire et la création d'un lot privatif moyennant une indemnité.

De plus, en raison de la complexité du projet impliquant un droit de construire, il est essentiel de faire appel à un géomètre-expert. Il est important de noter que le géomètre-expert détient un monopole réglementaire en ce qui concerne le bornage foncier.

Travaux non conformes en copropriété : les risques juridiques

Il est malheureusement courant que certains copropriétaires négligent les règles de la copropriété. Par exemple, ils peuvent soumettre une demande de permis de construire mais s'arrêter là. Cependant, il est important de noter qu'une construction non approuvée lors de l'assemblée générale est considérée comme une appropriation frauduleuse du droit de construire.

La jurisprudence est extrêmement stricte à cet égard et permet au syndicat des copropriétaires, ainsi qu'à tout copropriétaire, de demander la démolition de la construction non conforme, sans avoir à justifier d'un intérêt direct. De plus, les copropriétaires voisins qui subissent un préjudice peuvent obtenir une indemnisation. Par conséquent, le copropriétaire négligent peut être sanctionné à la fois en étant contraint de démolir sa construction et en étant tenu de verser des dommages-intérêts.

Il est essentiel de souligner que la prescription des travaux irréguliers en copropriété est régie par le droit réel, ce qui signifie qu'elle est soumise à une prescription de trente ans, contrairement à la prescription de dix ans pour d'autres actions.

Il est donc crucial de respecter les règles de la copropriété et d'obtenir les autorisations nécessaires avant d'entreprendre tout projet de construction, d'excavation ou de surélévation. En agissant ainsi, on évite les risques de litiges et les conséquences juridiques liées à des travaux non autorisés ou non conformes aux règles de la copropriété.

Conclusion 

Avant d'entreprendre des travaux dans votre appartement, il est essentiel de prendre en compte les obligations légales. Les étapes telles que les demandes de permis de construire, l'approbation de la copropriété et la consultation des documents notariés sont indispensables pour garantir le respect des règles et des obligations légales.

Les conséquences judiciaires du non-respect de ces obligations peuvent être très graves, allant jusqu'à la démolition de la construction irrégulière et le paiement de dommages-intérêts. Il est donc vivement recommandé de faire appel à un géomètre expert et de se conformer aux règles de la copropriété afin d'éviter tout litige et préjudice.

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