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L'année 2025 s’annonce comme un tournant majeur pour la fiscalité immobilière, notamment pour les investisseurs optant pour la location meublée non professionnelle (LMNP). Les nouvelles dispositions adoptées dans le projet de loi de finances remettent en question certains avantages liés aux amortissements et modifient de fait la taxation des plus-values.

Cette évolution législative impacte également les ventes de résidences principales, qui pourraient être soumises à des conditions de durée de détention. Afin de vous aider à y voir clair, PGA Immobilier vous propose de voir en détail les principales mesures à venir et leurs conséquences. Que vous soyez déjà bailleur, futur acquéreur ou simplement curieux, il est primordial de vous tenir informé afin d’anticiper les éventuels impacts de ces changements.

Amortissement et plus-value : Le nouveau cadre Légal

Depuis plusieurs années, le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) offrait une fiscalité avantageuse grâce à la possibilité d’amortir le bien immobilier, sans que ces amortissements n’augmentent la plus-value imposable en cas de revente. À partir de 2025, ce mécanisme évolue et modifie en profondeur l’équilibre économique de ce statut.

En effet, la nouvelle législation prévoit la réintégration des amortissements dans la base de calcul de la plus-value, comme c’est déjà le cas pour les Loueurs en Meublé Professionnels (LMP). Cette harmonisation vise à éliminer une disparité fiscale entre les différents régimes de location, tout en augmentant les recettes de l’État. Concrètement, les conséquences pour les bailleurs LMNP se résument ainsi :

• Une plus-value plus élevée : En intégrant les amortissements, l’assiette de taxation est mécaniquement augmentée.
• Une stratégie d’investissement à réévaluer : Les futurs acquéreurs doivent envisager avec prudence l’impact de ces nouvelles règles sur leur rentabilité à long terme.
• Des arbitrages de revente plus complexes : La hausse de l’assiette taxable implique de peser plus soigneusement la décision de céder son bien.

Ces changements laissent présager une période d’adaptation pour les investisseurs, qui devront composer avec un cadre légal moins favorable que par le passé.

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Impacts pour les bailleurs et investisseurs

La réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value marque un tournant majeur pour les bailleurs en LMNP. Jusqu’à présent, l’intérêt de ce statut résidait notamment dans la possibilité de déduire les amortissements des revenus locatifs sans que cela n’augmente la base taxable en cas de revente. En 2025, cette donne change et peut influer sur la rentabilité de nombreux projets immobiliers.

Concrètement, les investisseurs doivent s’attendre à :

• Une hausse du montant taxable : L’assiette de calcul de la plus-value inclura désormais les amortissements pratiqués, ce qui élève la facture fiscale.
• Un réexamen de la stratégie d’investissement : Certains bailleurs pourraient privilégier la location nue ou le LMP, tandis que d’autres maintiendront le meublé en misant sur des avantages spécifiques (souplesse, rentabilité locative élevée, etc.).
• Des arbitrages plus fréquents : Face à l’augmentation potentielle du coût de la revente, certains investisseurs réfléchiront à revendre plus tôt, tandis que d’autres préféreront conserver leurs biens sur le long terme pour profiter de l’abattement pour durée de détention.

Dans ce contexte, chaque propriétaire devra peser le maintien en LMNP ou l’orientation vers d’autres statuts, en tenant compte de son horizon d’investissement et de ses objectifs patrimoniaux.

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Calendrier et mesures transitoires

Initialement, des amendements avaient été envisagés pour limiter l’impact de cette réforme sur les investisseurs existants, notamment en réservant la mesure aux nouveaux biens mis en location à partir du 1ᵉʳ octobre 2024 ou du 1ᵉʳ janvier 2025. Cependant, la législation adoptée ne prévoit pas de telles exceptions. Ainsi, tous les biens cédés à partir du 1ᵉʳ janvier 2025 seront concernés, indépendamment de leur date de mise en location.

Cette absence de mesures transitoires signifie que les investisseurs actuels doivent se préparer dès maintenant à l’application intégrale de la réforme. Il est donc essentiel de :

• Revoir ses investissements actuels : Analyser la rentabilité des biens en cours de détention à la lumière des nouvelles règles fiscales.
• Adapter sa stratégie patrimoniale : Envisager des ajustements pour minimiser l’impact fiscal, éventuellement en diversifiant les types de locations ou en explorant d’autres dispositifs fiscaux avantageux.
• Consulter des experts : Faire appel à des conseillers fiscaux ou des spécialistes en immobilier pour optimiser son portefeuille d’investissement en fonction des nouvelles contraintes.

Conclusion

Les modifications prévues pour 2025 redessinent le paysage de l’investissement locatif et de la fiscalité immobilière. Entre l’évolution du calcul des amortissements pour les LMNP, la potentielle révision de l’exonération des résidences principales et l’absence de mesures transitoires limitant l’impact de la réforme, il est essentiel de décrypter soigneusement chaque nouveauté.

En anticipant ces changements, vous pourrez élaborer une stratégie adaptée à votre profil et à vos objectifs patrimoniaux. Pour bénéficier d’un accompagnement personnalisé ou approfondir votre réflexion, n’hésitez pas à nous contacter. Toute l’équipe de PGA Immobilier se tient à votre disposition pour vous guider et optimiser votre projet immobilier dans ce contexte en pleine mutation.

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